เปิดค่าธรรมเนียม การโอนที่ดิน 2568 ซื้อ-ขาย มอบที่ดินมรดกญาติ เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

อัปเดตค่าโอนที่ดิน สำหรับปี 2568 ใครที่ต้องการซื้อขายที่ดิน หรือ มอบที่ดิน ให้เป็นมรดกกับบุตรหลาน สิ่งที่จะต้องทำคือ การเปลี่ยนชื่อกรรมสิทธิ์เจ้าของที่ดินนั้น ซึ่งจะต้องมีการโอนที่ดิน และมีการเสียค่าโอนที่ดินให้กรมที่ดินด้วย

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร?

ค่าโอนที่ดินเป็นค่าธรรมเนียมในการซื้อ-ขายที่ดิน ระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย หรือผู้โอน-ผู้รับโอน ปกติแล้ว หากเป็นการซื้อขายที่ดิน จะมีการตกลงค่าโอนที่ดินกันคนละครึ่ง

ค่าโอนที่ดินโดยรวมจะคิดจากค่าธรรมเนียมหลายส่วน เช่น ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน, ค่าอากรแสตมป์, ค่าจดจำนองกรณีผู้กู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่ดิน และในกรณีที่เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย รวมถึงค่าบริการในการดำเนินการต่างๆ ณ กรมที่ดิน
 

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สิ่งที่ต้องรู้ในการซื้อขายที่ดิน

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน เป็นสิ่งจำเป็นอย่างมาก สำหรับใครที่กำลังต้องการซื้อ ขาย เช่า หรือให้เช่าที่ดิน เนื่องจากเอกสารเกี่ยวกับที่ดินเหล่านี้ เป็นหลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์ สิทธิ์ครอบครอง และสิทธิในการทำประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย แบ่งเป็นประเภท ได้ ดังนี้

 โฉนดที่ดิน (น.ส.๔ ฯลฯ)

คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมาย โดยยังรวมไปถึง โฉนดแผนที่,โฉนดตราจอง และโฉนดตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิ์จำหน่าย มีสิทธิ์ขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย โฉนดที่ดินนั้นมีหลายแบบได้แก่ น.ส.๔, น.ส.๔ ก, น.ส.๔ ข, น.ส.๔ ค, น.ส.๔ ง และ น.ส.๔ จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน

 ใบจอง (น.ส.๒)

เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอม ให้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว เป็นหนังสือที่ออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมาลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีการเปิดโอกาสให้จับตองเป็นคราว ๆ ไปในแต่ละท้องที่ โดยใบจองนี้ไม่สามารถทำการโอนไปให้บุคคลอื่นได้เว้นเสียแต่จะตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทเท่านั้น ผู้ที่มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือน และต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 35 ของที่ดินที่จัดให้ และเมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขแล้วสามารถนำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓, น.ส.๓ ก, หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดินนั้น จะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

 หนังสือรับรองการทำประโยชน์

คือหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ที่ดินที่จะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามกฎหมาย กล่าวคือ ต้องไม่ใช่ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง ที่เขาหรือภูเขา ที่เกาะ ที่สงวนหวงห้ามตามมาตรา ๑๐ แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ มาตรา ๒๐(๓) และ (๔) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๒๖ หรือที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวมไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อสาธารณะประโยชน์อื่น ๆ

 ใบไต่สวน (น.ส.๕)

คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินและให้หมายความถึงใบนำด้วย โดยเป็นหนังสือที่จะออกก่อนการออกโฉนดที่ดินทุกครั้ง เนื่องจากสมัยก่อนการที่กรมที่ดิน ออกสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่ใด มักใช้เวลาเป็นปีกว่าจะออกโฉนดได้ ทำให้ราษฎรเกิดความเดือดร้อน เพราะระหว่างที่โฉนดยังไม่ออกราษฎรไม่สามารถทำการโอนที่ดิน หรือนำที่ดินไปจดทะเบียนสิทธิ์อื่นได้ กฎหมายจึงกำหนดให้ใบไต่สวน เป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน ที่จะจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมใด ๆ ได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน แต่ยุคสมัยเปลี่ยนไปทำให้เจ้าพนักงานสามารถออกโฉนดที่ดินได้ทันที ในทางปฏิบัติหากมีการออกสำรวจ เจ้าหน้าที่ก็สามารถแจกใบไต่สวน และโฉนดที่ดินได้เลยพร้อม ๆ กัน

 หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.๓)

เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์สำหรับสมาชิกนิคม ที่ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตนิคมสร้างตนเองโดยกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการเกินกว่า 5 ปี โดยเมื่อได้ น.ค.๓ มาแล้ว ตามมาตรา ๑๑ วรรค ๒ แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ บัญญัติว่าสามารถนำ น.ค.๓ มาขอโฉนดที่ดินได้ โดยโฉนดที่ดินที่ออกจากหลักฐาน น.ค.๓ ถูกกำหนดห้ามโอนเป็นระยะเวลา 5 ปี เว้นแต่ตกทอดเป็นมรดก

 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.๒)

เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน อ.ช.๒ จะแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ได้แก่ เนื้อที่ของที่ดินที่อาคารชุดตั้งอยู่ ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ใช้สอยในห้องรวมพื้นที่ระเบียง แผนผังและรูปแบบของห้อง ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน และที่จอดรถ รวมไปถึงสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลาง และรายการเพิ่มเติมอื่น ๆ

เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน กรณีบุคคลธรรมดา

1. บัตรประชาชน พร้อมสำเนา

2. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา

3. หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

4. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน

5. สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
    

เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน กรณีนิติบุคคล

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน

2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน

3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ

4. สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6. หนังสือมอบอำนาจ กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
    

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

1. ยื่นคำขอพร้อมเอกสาร: ที่สำนักงานที่ดิน

2. ตรวจสอบเอกสาร: เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิว

3. ลงลายมือชื่อ: ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

4. ประเมินราคาที่ดินและค่าใช้จ่าย: เจ้าหน้าที่จะแจ้งค่าใช้จ่าย

5. ชำระเงิน: นำใบคำนวณไปชำระที่ฝ่ายการเงิน

6. รับโฉนด: เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13)

ค่าธรรมเนียม การโอนที่ดิน

 พ่อ-แม่ ให้ลูก ที่ชอบด้วยกฎหมาย

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5 % ของราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5 % ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยุ่กับว่าราคาใดสูงกว่า

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากรคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
   

 พ่อให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือปู่ ย่า ตา ยาย ให้หลาน

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามปกติ ตากราคาประเมิน

 ให้กรณีอื่นๆ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2% ของราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามปกติจากราคาประเมิน

 ให้ระหว่างสามีภรรยา

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยุ่กับว่าราคาใดสูงกว่า

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ จากราคาประเมิน

การโอนมรดก ผู้สืบสายเลือด หรือ พี่น้อง

• กรณีที่ฝ่ายรับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือด (ลูก หลาน เหลนหรือคู่สมรส) มีค่าใช้จ่าย คือ ค่าธรรมเนียมการโอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน

• กรณีที่ฝ่ายรับมรดกเป็นญาติ พี่ น้อง ที่ไม่ได้สีบสายเลือดหรือลูกบุญธรรม มีค่าใช้จ่าย คือ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2% ของราคาประเมิน

โอนซื้อขายปกติ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2% ของราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ราคาขาย หรือราคาทุนทรัพย์ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามปกติจากราคาประเมิน
   

ค่าบริการอื่น ๆ

• ค่าคำขอโอนที่ดิน: 5 บาท

• ค่าอากร: 5 บาท

• ค่าพยาน: 20 บาท

ข้อแนะนำ

• ควรไปสำนักงานที่ดินแต่เช้าเพื่อลดเวลารอคอย
• หากไม่สามารถไปดำเนินการเองได้ สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นแทน

สอบถามเพิ่มเติม: ติดต่อสำนักงานที่ดินใกล้บ้าน หรือโทรสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม

สรุป เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ถือเป็นเรื่องสำคัญที่ควรต้องศึกษาเอาไว้ จะได้ไม่มีปัญหาเวลาซื้อ ขาย หรือโอนที่ดิน สำคัญกับการโอนที่ดิน ที่เป็นกระบวนการที่มีรายละเอียด และค่าใช้จ่ายหลายรายการ หากเตรียมเอกสารและทำตามขั้นตอนที่ถูกต้องจะช่วยให้การโอนราบรื่น และรวดเร็วขึ้น

#โอนที่ดิน2568 #ค่าโอนที่ดิน #ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน #การโอนที่ดิน