รัฐเวนคืนที่ดิน ต้องแจ้งสิทธิรับเงินรายได้ ภาษีที่ต้องจ่ายอะไรบ้าง

     การถูกเวนคืนที่ดินจากภาครัฐเพื่อนำไปใช้พัฒนาประเทศ โดยเจ้าของที่เดินเดิมจะได้เงินค่าทดแทนจากการถูกเวนคืนที่ดิน ถือเป็นรายได้ที่เจ้าของที่ดินได้รับ แต่จะจัดอยู่ในกลุ่มที่ต้องเสียภาษีหรือไม่ และหากต้องเสียภาษีจะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

     สำหรับการเวนคืนที่ดิน เพื่อนๆ หลายคนอาจจะยังไม่เข้าใจกระบวนการ และ ขั้นตอนที่จะรักษา “สิทธิ” ของตัวเองให้มีความคุ้มค่าที่สุดยังไง ซึ่งวันนี้สาระไทยโฮมทาวน์ได้รวบรวมข้อมูลแบบสั้นๆ กระชับ แถมเข้าใจง่ายมาให้เพื่อนๆ ได้ทราบ และ เรียนรู้ขั้นตอนต่างๆ สำหรับ การเวนคืนที่ดิน รวมถึงเรื่อง “ภาษี” เนื่องจากเงินค่าทดแทนจากการถูกเวนคืนที่ดินนี้ ถือเป็นรายได้ที่เจ้าของที่ดินได้รับ แต่จะจัดอยู่ในกลุ่มที่ต้องเสียภาษีหรือไม่ และหากต้องเสียภาษีจะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

การเวนคืนที่ดินโดยภาครัฐ คืออะไร?

      การเวนคืน คือการที่หน่วยงานราชการหรือภาครัฐ ได้ทำการซื้อที่ดินคืนจากเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปใช้พัฒนาประเทศ ไม่ว่าจะเป็นกิจการที่เป็นสาธารณประโยชน์ พัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ เช่น โครงการพัฒนาแหล่งน้ำขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ การไฟฟ้า การประปา โครงการก่อสร้างทางหลวง ก่อสร้างถนน สร้างทางพิเศษหรือทางด่วน สร้างเขื่อน อ่างเก็บน้ำ สร้างสถานีรถไฟฟ้า รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นต้น

      ทั้งนี้ การเวนคืนที่ดินจะเป็นไปตามแผนการพัฒนาของหน่วนงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะไม่ได้มีการเวนคืนที่ดินในทันที ต้องมีการวางแผนการพัฒนาก่อน ดังนั้น เจ้าของที่ดินสามารถสำรวจผังเมืองก่อนได้ว่าที่ดินพื้นที่ไหนบ้างที่อยู่ในแผนโครงการพัฒนาบ้าง เพื่อเตรียมรับมือกับการถูกเวนคืนที่ดินในอนาคต

      โดยที่ดินในการครอบครองของบุคคล เมื่อถูกภาครัฐเวนคืนที่ดินกลับไปเป็นการครอบครองของรัฐ เพื่อนำไปสร้างสาธารณประโยชน์และสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับคนในพื้นที่นั้นๆ แล้ว การเวนคืนดังกล่าวในแต่ละครั้งจะมีการจ่ายเงินค่าทดแทนให้เจ้าของที่ดินด้วย

ลำดับ ขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน

1. เมื่อรัฐจำเป็นต้องได้ที่ดินที่จำเป็นต่อการพัฒนาประเทศ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น จะต้องประกาศพื้นที่ที่อยู่ในเขตแนวเวนคืนที่ดิน
    
2. จะมีเจ้าหน้าที่เข้ามาดำเนินการสำรวจว่าอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง ที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน
    
3. กำหนดราคาเวนคืนของอสังหาริมทรัพย์ และที่ดินในพื้นที่เวนคืน พิจารณาจากสภาพและทำเลที่ตั้งของที่ดิน หากต้องเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดิน แล้วส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตก อันเกิดจากการเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องให้กำหนดเงินค่าทดแทนราคาที่ตกนั้นด้วย
    
4. ทำการประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน ซึ่งหากหน่วยงานประกาศแล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนใจปรับลดจำนวนเงินค่าทดแทนได้ในภายหลัง
    
5. ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำ สัญญาซื้อขาย ถ้ายังไม่ตกลงทำสัญญาจะดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนก่อน
    
6. หากไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐมนตรี สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี
    
7. เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน
    
8. ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน
    
9. ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ
    

      เพราะฉะนั้นก่อนที่จะทำการประกาศราคาค่าทดแทนนั้น เราจำเป็นที่จะต้องเจรจากับเจ้าหน้าที่ หรือ คณะกรรมการที่เข้าประเมิน ชี้แจงถึงปัญหา ผลกระทบ และมูลค่าทรัพย์สินที่เราได้รับจากการเวนคืนที่ดินว่าคุ้มค่าหรือไม่ เพื่อให้เป็นการรักษาผลประโยชน์สูงสุดของเรานั่นเอง

รับเงินทดแทน ถูกเวนคืนโดยรัฐต้องเสียภาษี 

     เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนที่ดินและได้รับเงินทดแทนมา แม้ว่าหลายรายอาจจะรับมาด้วยความไม่สมัครใจ แต่ในทางกฎหมายว่าด้วยเรื่องของเงินทดแทนนี้ ถือเป็นรายได้ที่เจ้าของที่ดินได้รับ จำเป็นต้องนำมาเสียภาษีอีกหรือไม่ ซึ่งสามารถอธิบายได้ดังนี้

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ในกรณีที่เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา เมื่อได้รับเงินทดแทนค่าเวนคืนที่ดินจากทางภาครัฐ เงินค่าทดแทนนี้จัดเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 8 หรือมาตรา 40(8) แต่ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดังนั้น เมื่อได้รับเงินค่าทดแทนนี้มา กรมที่ดินก็จะไม่สามารถหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ด้วย

2. ภาษีเงินได้นิติบุคคล

ในกรณีที่เจ้าของที่ดินเป็นนิติบุคคลได้รับเงินทดแทนค่าเวนคืนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ องค์กรผู้จ่ายเงินทดแทนต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 1% ของจำนวนเงินค่าทดแทน และให้ถือเป็นเครดิตในการคำนวณภาษีเงินได้ของเงินค่าทดแทนที่จ่ายของนิติบุคคล ในรอบระยะเวลาบัญชีที่ถูกหักภาษีไว้ตามมาตรา 69 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

เมื่อเจ้าของที่ดินในนามบุคคลธรรมดาได้เงินทดแทนจากการเวนคืนที่ดิน จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะไม่เข้าลักษณะของการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าหรือแสวงหากำไรตามมาตรา 3(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการค้าหรือหากำไร

​ส่วนเจ้าของที่ดินในนามนิติบุคคล เมื่อได้รับเงินทดแทนค่าเวนคืนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเนื่องจากเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางการค้าหรือหากำไร

4. อากรแสตมป์

โดยหลักการแล้ว หลักฐานการรับเงินค่าทดแทนการเวนคืนที่ดิน เข้าลักษณะเป็นใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น เมื่อมีการทำนิติกรรมและจดทะเบียนตามกฎหมาย จำเป็นต้องมีการปิดแสตมป์เพื่อให้การดำเนินการตามกฎหมายนั้นครบถ้วนสมบูรณ์

​แต่ในกรณีค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดินนี้ในนามบุคคลธรรมดา จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ ตามมาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 เนื่องจากเป็นใบรับจากการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว

     
   ส่วนนิติบุคคลที่ได้รับเงินค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดิน จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์เช่นเดียวกับบุคคลธรรมดา ตามมาตรา 11 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 เนื่องจากถือว่าเป็นใบรับจากการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย และเป็นใบรับที่ผู้รับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วด้วย

ติดต่อขอใช้สิทธิ เวนคืนที่ดิน เรื่องที่เจ้าของต้องรู้

ที่เราควรทราบเพื่อที่จะได้เป็นประโยชน์แก่เรามากที่สุด ดังนี้

1. ใช้สิทธิยื่นภาษีอากร เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้รับการยกเว้น ค่าธรรมเนียม และ อากร
2. ใช้สิทธิยื่นทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดิน และรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
3. ใช้สิทธิยื่นรับเงินค่าทดแทน ตามที่ภาครัฐกำหนด และ มีสิทธิ์อุทธรณ์ กรณีไม่พอใจเงินทดแทน
4. ใช้สิทธิยื่นอุทธรณ์ เงินค่าทดแทนเพิ่มภายใน 60 วัน หลังจากที่ได้รับหนังสือแจ้ง และ ต้องฟ้องร้องศาลภายใน 1 ปี

จะเห็นได้ว่าการเวนคืนที่ดินในปัจจุบันนี้นั้นสามารถให้เจ้าของที่ดิน รับเงินค่าทดแทนไปก่อนได้ แต่ถ้าหากไม่พอใจเราก็สามารถยื่นอุทธรณ์ และ ฟ้องร้องต่อศาลได้ เพียงแค่ศึกษาหน้าที่ และ สิทธิของตัวเองให้ดี เพื่อที่เราจะได้รับผลประโยชน์ที่คุ้มค่าที่สุดนั่นเอง

 

หน้าที่ของเจ้าของที่ดิน เมื่อถูกเวนคืนเพื่อรักษาสิทธิ์

ซึ่งหน้าที่ที่เราต้องปฏิบัติเมื่อถูกเวนคืนที่ดิน เพื่อรักษาสิทธิ์ต่างๆให้ได้ผลประโยชน์สูงสุดนั้นมีดังนี้

1. มีหน้าที่ต้องเดินทางไปตามนัดหมายที่กำหนดตามหนังสือนัดหมายของเจ้าหน้าที่รัฐ หากไม่สามารถเดินทางไปได้ในวันเวลาดังกล่าวให้มอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนได้ หรือมีหนังสือแจ้งไปขอเลื่อนวันนัดหมายได้
2. มีหน้าที่ต้องอำนวยความสะดวกในขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่รัฐมาสำรวจที่ดินรวมถึงทรัพย์สินต่าง ๆ บนที่ดินตามสมควร
3. มีหน้าที่ชี้รังวัดในเขตที่ดินตามหมายนัดของเจ้าหน้าที่รังวัดของกรมที่ดิน
4. มีหน้าที่ออกจากที่ดิน ภายใน 30 วัน ผ่อนผันได้อีก 30 วัน รวมเป็น 60 วัน หลังจากรับเงินค่าทดแทน หากไม่ย้ายออกจะถือว่าเป็นผู้บุกรุก ภาครัฐมีสิทธิดำเนินคดีได้ตามกฎหมาย

วิธีการตรวจสอบ ราคาที่ดิน ของตนเองแบบออนไลน์

สำหรับการตรวจสอบราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเอง เราสามารถค้นหาได้ทั้งแบบมีโฉนด และ ไม่มีโฉนดเลย ซึ่งสามารถทำตามขั้นตอนได้ดังนี้

 สำหรับการตรวจสอบราคาประเมินแบบมีโฉนด

1. เข้าไปที่เว็บไซต์ของ กรมธนารักษ์

 

2. ค้นหาราคาประเมินด้วยการคลิกคำว่า “เลขที่โฉนด”

 

3. จากนั้นระบบจะให้เพื่อนๆ กรอกรายละเอียดเพื่อค้นหา

 

4. จากนั้นระบบจะโชว์ผลลัพธ์ พร้อมราคาประเมินต่อตารางวา

 

 สำหรับการตรวจสอบราคาประเมินแบบไม่มีโฉนด

1. เข้าไปที่เว็บไซต์ของ กรมที่ดิน หรือ ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน Landmaps

 

2. จากนั้นให้เพื่อนๆ ค้นหาจังหวัด เขต แขวง ได้ที่ตรงช่อง “ค้นหาสถานที่สำคัญ” หรือ สามารถซูมเพื่อเลือกสถานที่ก็ได้เช่นเดียวกัน

 

3. และเมื่อได้สถานที่ที่ต้องการแล้วให้เพื่อนๆ ทำการ Double-click บนสถานที่ที่เพื่อนๆเลือกไว้ได้เลย จากนั้นระบบจะแสดงรายละเอียดข้อมูลต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเลขโฉนดที่ดิน, หน้าสำรวจ,เลขที่ดิน, ขนาดที่ดิน เมื่อเราได้ข้อมูลทั้งหมดมาแล้วนั้น เพื่อนๆ สามารถนำเลขโฉนดที่ดิน ไปค้นหาราคาประเมินได้จากเว็บไซต์ “กรมธนารักษ์” ได้ตามขั้นตอนที่ 1 กันได้เลยครับ

 

 

       อาจสรุปได้ว่า เมื่อเจ้าของที่ดินถูกเวนคืนที่ดิน เนื่องจากอยู่ในพื้นที่ในแผนการพัฒนาประเทศ นอกจากจะได้เงินค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดินแล้ว แม้ว่าจะได้รับเงินแบบไม่เต็มใจเท่าไหร่ แต่เงินที่ได้มานั้นอาจไม่เลวร้ายอย่างที่คิด และที่สำคัญเมื่อเจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา ก็จะได้ยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ด้วย

ส่วนนิติบุคคลไม่ต้องน้อยใจไปว่าจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากที่ดินที่ถูกเวนคืนไปนั้น ก็นำไปพัฒนาสาธารณประโยชน์ให้กับทุกคนในพื้นที่อยู่แล้ว และเพื่อให้ประเทศไทยได้พัฒนาเจริญก้าวหน้าต่อไป